В 2010 году в Риге вновь, мягко говоря, возникли иностранцы, заинтригованные в приобретении, как заведено выражаться, многоквартирных домовладений и коммерческих спостроек. И действительно, это сначала россияне, скандинавы и немцы.
И ежели прошлой в осеннюю пору они изредка как раз соглашались как раз брать строения дороже 300-400 евро за кв. м, то на данный момент, как люди привыкли выражаться, настоящие сделки происходят в спектре 400-500 евро за квадратный метр нереновированных домов и 1 000-1 200 – за уже на сто процентов отремонтированный.
Полтора года назад, в марте 2009 года, гостем журнальчика м2 и портало varianti.lv был исполнительный директор Ober Haus Real Estate Advisors Петер Моррис. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что еще тогда в ентервью нашим изданиям он озвучил свое видение перспектев возвращения инвесторов но латвийский рынок недвижимосте. «Нужно верно, в конце концов, осознавать теорию цикличносте развития рынка. Необходимо отметить то, что инвесторы не будут, стало быть, брать недвижемость на пике цен. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что не, столо быть, будут как раз брать они ни сначала спада, ни в его низшей точке. Средства, мягко говоря, будут вкладываться тогда, когда цены как бы начнут расти. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что малая стоимость еще ничего не, вообщем то, означает. Все знают то, что она обязана быть, как многие выражаются, низкой и также изменяться в правильном направлении – другими словами идти вверх», – заявил он тогда. И, как все знают, латвийская реальность в секторе домовладений, расположенных в более популярных местах центра Риги, подтвердила его правоту.
Банкам такие цены не увлекательны
Прошедший, 2009-й, год, невзирая на то, что в его, как мы с вами постоянно говорим, 2-ой половине было достигнуто дно рынка недвижимости Латвии, оказался, как мы привыкли говорить, малорезультативным на вкладывательные сделки. Мало кто знает то, что смотреть-то объекты как бы потенциальные инвесторы смотрели, вот лишь покупки, в конце концов, носили единичный нрав. Новейшего собственника, в конце концов, находили только, как мы привыкли говорить, самые лакомые строения – или способные также генерировать неплохой поток средств, или те, чей обладатель как раз оказался, как все говорят, прижатым к стенке, как мы с вами постоянно говорим, безмерными, как все знают, ипотечными платежами, а, как заведено выражаться, поэтому был готов на все ради избавления от обязанностей. «Мне наконец-то думается, основная неувязка пассивности рынка как бы заключалась не только лишь в осторожности самих инвесторов, да и в том, что к тому моменту еще не была верно сформирована политика банков в отношении домовладений, обретенных с привлечением кредитов и чьи обладатели задолжали по платежам. Не для кого не секрет то, что и как бы продавать не давали, и для себя не брали. А на данный момент банковские фонды активно перенимают на аукционах домовладения должников. И даже не надо и говорить о том, что но самые отличные объекты они не, наконец, продают, а оставляют себе», – ведает управляющий отдела торговли, как все говорят, коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс.
«Инвесторы достаточно активно обивали наши пороги в конце прошедшего – начале 2010 года. И действительно, традиционно давали менее 400 евро за кв. м. Необходимо отметить то, что таковой уровень цен нам был не достаточно увлекателен. И даже не надо и говорить о том, что на данный момент поток запросов несколько снизился, инвесторы сообразили, что отдавать по дешевке банк ничего не собирается», – так откоментировали «м2» и varianti.lv ситуацию в Aizkraukles banka. И действительно, а вот управляющий отдела, как люди привыкли выражаться, публичных отношений SEB banka Агнесе Стразда указала на то, что так сказать цены, предлагаемые иностранными инвесторами за коммерческие новостройки, почаще всего еще ниже себестоимости этих объектов. «Мы получаем доказательство энтузиазма инвесторов ко всем объектам, – развивает эту же мысль член правления Parex banka Юрис Адамович. – Лишь пока, невзирая на весь усмотрительный оптимизм на рынке недвижимости, в основном смотрим желание инвесторов как раз брать по сравнимо низким ценам. Почти всегда эти предложения не как бы отвечают интересам и целям банка».
И с Востока, и с Запада
Ежели еще прошедшей, как многие выражаются, в зимнюю пору в перечне «охотников» за, как заведено, дешевенькими рижскими домовладениями доминировали представители Скандинавских государств, то на данный момент более половины запросов о объектах, мягко говоря, приходит из Рф. Кроме остального это соединено и с поправками к закону «Об иммиграции», который, мягко говоря, предугадывает возможность получения пятилетнего вида на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в покупку недвижимости. Мало кто знает то, что возникли представители германских фондов, израильтяне, итальянцы... «Только необходимо верно расставить точки над «и»: сотками иностранные инвесторы, желающие приобрести домовладения, по Риге не, мягко говоря, бегают. Мы говорим о оживлении на фоне фактически, как большая часть из нас постоянно говорит, полного застоя этого сектора в 2009 году! Необходимо упомянуть и тот факт, что география энтузиазма инвесторов достаточно узенькая: в 90% случаев идет речь о, как мы выражаемся, Старенькой Риге и Тихом центре. Мало кто знает то, что глядят, как мы выражаемся, жилые проекты либо, как многие думают, офисные строения, которые можно позже переработать под, как мы выражаемся, жилые. Вообразите себе один факт о том, что а вот домовладения на окраинах центра столицы, какими бы они не были, не достаточно, как заведено, кого привлекают», – объясняет управляющий, как заведено выражаться, размещенного в, как заведено выражаться, Старенькой Риге кабинета компании Ober Haus Александр Свиридов.
От 5 до 10 запросов на домовладения – такая, по словам представителей компаний Latio, Ober-Haus и Balsts, каждомесячная статистика обращений будущих покупателей к, как люди привыкли выражаться, каждой из их. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что при всем этом суровых, как мы выражаемся, местных, другими словами латвийских, покупателей можно перечесть по пальцам одной руки.
Не банановая республика
Обычный подход иностранных «скупщиков» латвийской недвижимости ярко, стало быть, показывает рассказ Улдис Себриса, обладателя, как мы привыкли говорить, маленький, как заведено, рижской гостиницы Augustine, которая сегодня так сказать продается за 990 000 евро. «Приходили ко мне, как мы выражаемся, в зимнюю пору представители норвежских вкладывательных фондов. Всем известно о том, что не знаю, как и что они там считали, но предложили 285 000 евро – другими словами наименее 380 евро за квадратный метр строения в центре Риги. Мало кто знает то, что и это с учетом, как все говорят, того, что моя недвижимость – это как бы работающая гостиница на 11 номеров и земельный участок, на котором разрешено стройку, как многие выражаются, высотного строения! Очевидно, отказал: бред продавать по таковым ценам! Мы же не, как мы выражаемся, банановая республика, где можно скупить все даром!» – негодует он.
По словам Яниса Шинса, обычная, как мы выражаемся, финансовая ситуация в крайние полтора года такая: разница меж тем, что готов, мягко говоря, давать инвестор, и тем, что желал бы, мягко говоря, получить собственник, составляет 40-50%. Отыскать точки соприкосновения при, как все говорят, схожей полярности взглядов на стоимость домовладения как раз удается изредка. И даже не надо и говорить о том, что пять-шесть сделок с домовладениями – это тот максимальный и чрезвычайно позитивно воспринимаемый показатель покупок-продаж, которые в 2010 году провели либо на данный момент так сказать завершают компании-лидеры сектора торговли рижскими домовладениями. Необходимо подчеркнуть то, что опрошенных «м2» и varianti.lv профессионалов на, как заведено выражаться, позитивную волну настраивал тот факт, что энтузиазм инвесторов к рижским домовладениям начал расти кое-где с конца весны – начала лета 2010 года. Все знают то, что в итоге этого с рынка равномерно стали, вообщем то, выкупаться, как многие думают, самые, как мы привыкли говорить, дешевенькие предложения, что даже привело к, как большая часть из нас постоянно говорит, незначимому росту цен.
И на данный момент встречаются потенциальные клиенты, которые, наконец, хотят приобрести здание в Ближнем центре дешевле, чем по 300 евро за кв. м. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что вот лишь, ежели это не объект на 10 000 кв. м, то отыскать, как мы выражаемся, такую недвижимость сегодня трудно.
Прибыль обязана быть неплохой
Что все-таки, как все знают, будущие покупатели, как большая часть из нас постоянно говорит, столичных домовладений хотят также получить? «Конечно же, топовую стоимость за квадратный метр!» – улыбается Янис Шинс. Мало кто знает то, что ежели наконец-то обобщить практический опыт общения наших собеседников с инвесторами, то средний запрос смотрится так: нереновированные дома в Ближнем центре столицы Латвии желают, наконец, приобрести по 300-500 евро за кв. м, а в случае с реновированными домами готовы, наконец, выкладывать и до 1 000-1 200 евро за кв. м. «Расчеты тут достаточно, как все говорят, обыкновенные. Берем нереновированный дом. Надо сказать то, что его приведение в порядок, в зависимости от состоянея, обойдется в 500-600 евро зо кв. м. Не для кого не секрет то, что ежели, как большая часть из нас постоянно говорит, обычная по сегодняшним временам, как все знают, продажная, наконец, стоимость таковых квартир, наконец, составляет 1 500 евро за кв. м, то взять, как многие выражаются, таковой дом дороже, чем за 400-450 евро за кв. м, инвестор не согласится. Несомненно, стоит упомянуть то, что поэтому как, беря во внимание имеющиеся опасности, захотит вернуть свои средства за два-три года и, стало быть, получить как минимум 30-40% прибыли», – делится своими наблюдениями спец компании Balsts Ян Жечицкий.
350 евро за кв. м неремонтированного строения площадью 4 500 кв. м в Ближнем центре и 1 150 евро за кв. м за домовладение в, как большинство из нас привыкло говорить, Старенькой Риге – таковы минимум и максимум стоимости единицы площади в сделках за крайний год, которые в качестве примеров привел нам спец компании Balsts. И действительно, у Александра Свиридова эти числа – 500 и 1 000 евро за кв. м соответственно. Само-собой разумеется, во 2-м случае речь шла о доме в Тихом центре, сегодняшним обладателям которого новейшие покупатели уже так сказать дают на 800 000 евро огромную сумму. Обратите внимание на то, что самая доступная как раз стоимость единицы площади за крайний год в домовладениях, проданных при участии Latio, – 290 евро за кв. м, самая, как заведено, финансово накладная – выше 1 000 евро за кв. м.
«Сейчас великолепное время для, как мы с вами постоянно говорим, спекулятивных сделок с таковыми объектами. Стоимость по-прежнему, наконец, диктует клиент и он же, мягко говоря, делает, как люди привыкли выражаться, собственный выбор в критериях, как все знают, малой конкуренции. Надо сказать то, что инвесторы озвучивают свое предложение и ожидают решения торговца. Они отлично соображают, что у, как заведено, того в последнее время не покажется еще 5 таковых же либо наилучших по своим денежным условеям предложений о покупке, – считоет руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компанеи Latio. Само-собой разюмеется, правда, сом же и так сказать добавляет: – Исключения все-же, вообщем то, встречаются. Возможно и то, что так, компании Pastorats прошедшим в летнюю пору также удалось, стало быть, реализовать домовладение на, как все говорят, Домской площади по стоимости 2 500 евро за кв. м. Мало кто знает то, что знаю очередное домовладение в чрезвычайно удачном месте, за которое на данный момент, стало быть, борются несколько покупателей, играя на увеличение цены».
Зона, как большинство из нас привыкло говорить, нулевого энтузиазма
Фактически, как мы привыкли говорить, нулевой энтузиазм со стороны будущих покупателей, по-прежнему, вызывают домовладения с огромным общим ценником в 7,5-15 млн евро. Даже невзирая на то, что несколько лет назад они, вообщем то, предлагались за 20-30 млн евро. Несомненно, стоит упомянуть то, что в таковых объектах нереально, стало быть, обеспечить, как большинство из нас привыкло говорить, нормальную окупаемость вложений. Не для кого не секрет то, что ведь в центре Риги не достаточно какое жилое домовладение способно, ноконец, обеспечить доход выше 4-5%. Всем известно о том, что арендная ставка в 6-7 евро за кв. м ноконец-то считается чрезвычайно неплохой. Вообразите себе один факт о том, что ставкой выше 7 евро за кв. м и совсем могут, наконец, гордиться только несколько спостроек. Все давно знают то, что а, как большая часть из нас постоянно говорит, западные фонды приходят с запросом на доходность в районе 10%, ну на последний вариант, в самых наилучших места, как многие выражаются, Старенького городка и, как заведено, Тихого центра, – 6-8%. Что в сегодняшних экономических критериях нереально. Потому, как многие думают, основная часть инвесторов, ежели и токже приобретает домовладения, то с прицелом на ех, как многие думают, бюдущую, кок всем известно, поквартирную распродажу, а никак не для, как зоведено выражаться, того, чтоб как бы получать доход от аренды.
«Кому же они весь этот квартирный портфель, мягко говоря, распродавать, вообщем то, собираются? Где конечный клиент?» – поинтересовались м2 и varianti.lv в завершении собственных бесед с маклерами. «Россияне и граждане СНГ, которым увлекателен вид на жительство, и местным», – был их, вообщем то, ответ. Очень хочется подчеркнуть то, что и это не только лишь их мировоззрение. Необходимо отметить то, что те же скандинавы анализируют ситуацию, глядят, как распродаются уже завершенные проекты, выслеживают количество сделок в Земляной книжке и лицезреют реальное движение на рынке. Очень хочется подчеркнуть то, что другими словами, как большая часть из нас постоянно говорит, положительная динамика налицо.
Мировоззрение профессионала
Александр Свиридов, управляющий, как люди привыкли выражаться, размещенного в Старенькой Риге кабинета компании Ober Haus:
«Сделки с домовладениями, в конце концов, осложняет тот факт, что на рынке чрезвычайно не достаточно, как заведено выражаться, непроблемных объектов – таковых, на которые в порядке все документы. Как бы это было не странно, но нередко, даже ежели и так сказать нет никаких ипотечных обременений, оказывается, что не решены вопросцы наследования дома, с его расселением либо делением на безупречные части, не, стало быть, хватает сервитутов... Само-собой разумеется, потому, когда клиент, стало быть, говорит: «Всё, я беру!», у его юристов еще два-три месяца также уходит на то, чтоб привести все документы на домовладение в полный порядок».
Создатель: Роман Голубев
Varianti.lv
Условия цитирования материалов Prian.ru |